目前，城市商品房交易空前活跃，涉及商品房买卖的纠纷案件也日益增多。在这些纠纷中，常见的争议集中在有关房屋面积误差、交房时间、办证时间、付款时间等几个方面。本文结合具体案件违约事实的认定和违约责任的划分，以提示商品房买卖关系中应当注意的事项。

 

安某某，男，1975年9月5日出生，汉族，住成都市××区××东路1号9幢7楼6号。

成都某房屋开发有限公司，住所地成都市××区××路79号，（以下简称：房屋开发公司）。

2000年8月16日，安某某与房屋开发公司签订了《成都市商品房购销合同》、《售房补充合同》各一份，约定：安某某购买房屋开发公司位于成都市××区××东路1号9幢7楼6号房屋一套，建筑面积150.79平方米，该商品房交付时如有面积差异，以房屋产权监理机关测定的实际面积为准；该商品房销售价格为每平方米2660元，总计房款为401101元；安某某在2000年8月16日前支付全部房款的30％，计131101元，余款27万元于2000年9月16日前付清；房屋开发公司须于2001年6月30日前，将经过竣工验收合格并符合合同规定的商品房交付安某某使用；预售商品房竣工验收合格后，房屋开发公司应书面通知安某某办理房屋交接手续，若因安某某的原因未按时办理房屋交接手续而逾期的，房屋开发公司不承担逾期交付的违约责任；该商品房交付时，房屋实际面积与合同面积差别不超过合同面积的＋－0.6％时，房价款保持不变，若超过＋－0.6％，每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积进行调整；该商品房交付后，双方按规定在30日内向房屋产权监理机关办理权属登记手续，如因房屋开发公司的过失造成安某某不能在规定的期限内向房屋产权监理机关办理产权登记的，安某某有权提出退房，房屋开发公司须在安某某提出退房要求之日起30日内将安某某已付款退还，并按照已付款的1％赔偿损失。

安某某与房屋开发公司签订的《售房补充合同》就安某某支付房屋开发公司购房款进行了补充约定：1、安某某向银行办理7成按揭贷款，其余3成购房款计131101元由房屋开发公司为安某某垫付；2、房屋开发公司为安某某垫付的购房款，安某某须在24个月内付清：交房前安某某须向房屋开发公司支付至少50％的代垫购房款；自交房之日起，安某某须在12个月内向房屋开发公司付清余下的代垫购房款，每3个月支付1次，每次支付金额按余下的应交房款和交款次数进行均摊；3、安某某如未按合同约定时间支付购房款项，每逾期1天，处以应交房款1％的违约金，逾期达90天的，视为安某某毁约，房屋开发公司有权终止合同并收回房屋。

2000年9月15日，安某某又与中国农业银行成都市蜀都支行、房屋开发公司签订了《个人住房按揭抵押借款合同》，约定安某某向该银行借款27万元，以其在房屋开发公司购买的房屋抵押，房屋开发公司为安某某的借款承担连带保证责任。同时，各方还办理了公证。

2001年7月3日，房屋开发公司将安某某所购房屋交付给安某某，双方办理了房屋交接手续。2002年4月8日，安某某将办理房屋产权的相关资料交给了房屋开发公司。2003年2月26日，房屋开发公司发出了《关于办理“某花园”Ⅱ期分户产权的通知》，要求安某某等业主缴纳办理权属登记的相关资料及税费。同年4月10日，安某某向房屋开发公司缴纳了5822.53元住宅契税等费用，房屋开发公司在向安某某出具的收据中载明：“实际应收税费以产权监理处出具收据为准，多退少补。”

2002年4月27日，成都市房屋产权监理处根据房屋开发公司的申请，对包括房屋开发公司出售给安某某的房屋在内的新建房屋作出了面积测量报告，该报告载明房屋开发公司出售给安某某的房屋面积为：套内面积118.03平方米，公摊面积24.64平方米，共计142.67平方米。

截至安某某向成都市武侯区人民法院提起民事诉讼时，房屋开发公司未办理安某某房屋权属证书。

安某某向房屋开发公司交纳购房款的时间和金额分别是：2000年8月16日10000元，同月31日4842元；2001年6月30日50709元，同年9月30日9200元、10月10日6688元、12月31日16388元；2002年4月5日16388元；2003年2月28日16388元。以上共计131103元。

 

因房屋面积存在差异以及房屋开发公司一直未办理房屋产权证书，安某某于2004年3月向成都市武侯区人民法院提起民事诉讼，要求：1、判决房屋开发公司返还误差房价款32555.16元；2、由房屋开发公司向其告知公共部位与共用房分摊构成说明及套内弱电井情况；3、承担逾期办证的违约金30812.65元，或者赔偿因拖延告知不能按约办证而造成的诉讼费等损失；4、由被告房屋开发公司承担本案全部诉讼费用。房屋开发公司则提起反诉，请求判决安某某支付逾期付款的违约金41311.04元。

庭审中，安某某又增加了诉讼请求，要求房屋开发公司赔付应退还的购房款利息。

一审法院审理后作出一审裁判，房屋开发公司不服一审判决提出上诉，后因为没有按时交纳上诉费用，被二审法院裁定按撤诉处理。安某某申请强制执行后，房屋开发公司又申请再审，原一审法院进行再审并重新判决后，安某某不服该判决，向上级人民法院提出上诉，并最终由二审法院一锤定音，了结了整个案件。本案经过四个程序后，最终尘埃落定。

本案原一审程序，以及后来的再审一审程序、二审程序中，双方当事人的争议焦点都集中在以下三个方面：

第一，买卖双方在商品房购销合同中约定的购房面积与房屋交付以后的实际面积不符，房屋开发公司交付的房屋比原来约定的面积少8.12平方米，房屋开发公司应当承担怎样的责任，安某某的合法权益应当怎样得到充分的维护。

第二，房屋开发公司在房屋买卖合同中承诺办理房屋产权证书，本案中房屋开发公司是否有逾期办理房屋产权证书的违约行为，又应该承担什么样的责任。

第三，安某某是否具有违反双方自愿签订的《售房补充合同》中约定的及时给付购房款的行为，又该怎样承担逾期付款的违约责任。

本案原一审、再审一审和二审中，法院的认定和处理也是一波三折。

汇韬律师事务所在该案启动再审程序后，接受了安某某的委托，并指派律师作为其诉讼代理人参加了诉讼。代理律师建议安某某提出的诉讼请求是：1、请求判决房屋开发公司向安某某返还多收的8.12平方米价款及其利息，至起诉时金额为32555.16元；2、请求法院判令房屋开发公司向安某某支付逾期办理房屋权属登记的违约金（从2001年10月3日起，按照安某某已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计算至房屋开发公司办理房屋产权证完毕之日）；3、驳回房屋开发公司要求安某某按照每天1％的比例支付逾期购房款违约金的诉讼请求，重新核定该违约金的数额。

代理律师在向法庭提交的代理意见中提出如下事实和理由：

一、安某某在递交的民事诉状中明确写道“返还原告购买商品房面积误差房价款32555.16元”，代理人在书面代理意见中对其构成做了详尽的叙述。上述数据是按照建设部《商品房销售管理办法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定计算出来的。但是原审法院在判决中却对其要求返还购房款利息的诉讼请求不予支持，认为其只是要求房屋开发公司返还其8.12平方米购房款21599.20元本身，并判决房屋开发公司退还该购房款21599.20元，这对安某某来说明显不公平。

二、原审法院仅判决房屋开发公司向其支付逾期办理产权证书的违约金20008.53元有失公允。按照国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条、第三十三条、第三十六条和建设部《城市商品房预售管理办法》第十二条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋开发公司应当在2001年7月3日起至2001年10月2日期间办理房屋权属证书。但至起诉时，其也未能取得房屋产权证书。因此，房屋开发公司应当承担违约责任，应当按照其已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计算至房屋开发公司将房屋产权证书办理完毕之日为止。其通过个人住房按揭方式向房屋开发公司支付的27万元购房款，也应当计入已付购房款总额。原审法院仅仅判决房屋开发公司支付逾期办证违约金20008.52元，损害了其合法利益。

三、原审法院判决其向房屋开发公司支付迟延给付购房款的违约金，也属裁判不公。房屋开发公司为安某某垫付的购房款是其应当按期支付的购房尾款，这笔购房款在房屋面积准确计算出来以后，已经大大缩水。按双方的约定，安某某已经向房屋开发公司多支付了购房款4712.80元，安某某仅是在2001年10月10日、2002年4月5日支付的购房款逾期了10天和5天。而2003年2月28日所支付的16388元本来就不应当向房屋开发公司支付。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，双方约定的按照逾期付款总额每天支付1％的违约金确实明显过高，请求人民法院依照上述规定予以减少。

二审法院基本上采纳了代理律师的意见，对一审判决中的错误进行了纠正，维护了安某某的合法权益。

关于每次审判的情况，简述如下。

一审法院认为，安某某与房屋开发公司签订的《成都市商品房购销合同》、《售房补充合同》合法有效；由于安某某在起诉时只要求房屋开发公司返还购房款，而未要求其支付利息，在法定期限内又未增加诉讼请求，故安某某在庭审中要求房屋开发公司支付应返还的购房款利息的诉讼请求不予支持；安某某要求房屋开发公司书面告知所购房屋面积缩水后公共部位与公用房屋分摊构成以及套内弱电井情况的诉讼请求，因双方并无此项约定，此情况在安某某应领取的权属证书中已经载明，且安某某在诉讼中自认关于房屋面积的情况已知晓，其要求告知在客观上已无必要，因此安某某的此项诉讼请求不予支持；房屋开发公司未能在约定期限内办理权属登记证书，其行为违约，应承担相应的违约责任，此违约责任应按照安某某已付购房款的具体付款时间分段计算至安某某起诉时为止；安某某未能完全按约履行付款义务，其行为构成违约，应承担逾期付款的违约责任，但双方关于“每逾期一天，处以应交款项1％的违约金”的约定过高，已超出了法律的规定，应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即每天万分之二点一，安某某应给付房屋开发公司违约金867.55元。双方当事人均有违约行为，应各自承担相应的违约责任。

成都市武侯区人民法院一审判决：1、房屋开发公司于判决生效之日起七日内退还安某某购房款21599.20元；2、房屋开发公司于判决生效之日起十日内向安某某支付办理权属登记逾期违约金20008.53元；3、安某某自判决生效之日起十日内支付房屋开发公司违约金867.55元；4、驳回安某某的其他诉讼请求；5、驳回房屋开发公司的其他诉讼请求。

一审宣判以后，房屋开发公司向成都市中级人民法院提起上诉，但因在法定期限内拒不交纳上诉费用，成都市中级人民法院依法裁定，对房屋开发公司的上诉按自动撤回上诉处理。一审判决生效。安某某旋即向人民法院提出了强制执行申请。

在执行过程中，房屋开发公司又向成都市武侯区人民法院申请再审。

 

房屋开发公司不服成都市武侯区人民法院一审判决，向该院申请再审。经审判委员会讨论决定，成都市武侯区人民法院于2005年1月31日作出（2005）武侯民监字第4号民事裁定，裁定对本案进行再审。

房屋开发公司申请再审的理由：1、原审认定办理产权证的违约期限错误。原审认定房屋交付时间为2001年7月3日起90日内，期限届满即属违约。该事实的认定与双方当事人的约定不符。安某某与房屋开发公司在签订的买卖合同第十二条中有明确的约定：该房屋交付并取得质检、建委等部门的验收手续后，甲乙双方按规定在90日内向房屋产权监理机关办理权属登记手续。即办理产权证的起算时间应当具备两个条件后方才属于履行期限，一是交付房屋，二是取得质检、建委等部门的验收手续。本案中，房屋交付时间为2001年7月3日，取得建委《建设工程规划管理竣工验收合格证》是2002年12月6日。因此，办理产权证的履行期限应当从2002年12月6日起加上90天，即2003年3月6日为履行期限届满日。原审认定2001年10月4日为办理产权证书的履行期限届满日，这是完全错误的。2、原审适用法律错误。本案在审理中，房屋开发公司提起反诉，要求安某某承担延迟给付购房款的违约责任。对于延迟给付购房款违约金的计算标准，双方当事人在合同中有明确的约定，但原审却认定当事人在合同中约定的违约金计算标准违反了法律的规定，因而依职权减少了安某某应当承担的违约金，这也是错误的。根据我国合同法的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金过高的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，安某某并未向人民法院请求减少违约金，原审依职权减少违约金的作法有悖于法律规定。

因此，房屋开发公司认为原审认定事实不清，适用法律错误，请求武侯区人民法院：1、再审撤销原判决的第二项，驳回安某某要求给付逾期办证违约金的诉讼请求；2、请求撤销原判决第三项，依法改判安某某向房屋开发公司支付逾期付款的违约金41311.04元；3、原审诉讼费由安某某承担。

安某某在法院确定的再审举证期限以内，向法院提交了变更诉讼请求的申请，请求：

1、变更诉讼请求的第一项为：A、返还原告4.5237平方米房价款12033.04元及利息（利息从2002年4月27日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清时为止）；B、双倍返还原告3.5963平方米的房价款共计19132.32元。

2、删除原诉讼请求的第二项。

3、变更诉讼请求的第三项为：判令被告承担未按照法律规定的时间办理房屋权属证书的违约责任，从2001年10月2日起按照已经支付的购房款总金额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2004年3月15日止（即27万元从2001年10月2日起算，65551元从2001年10月2日起算，6688元从2001年10月10日起算，16388元从2001年12月31日起算，16388元从2002年4月5日起算，16388元从2003年2月28日起算）。

4、第四项诉讼请求不变。即由被告承担本案全部诉讼费用。

房屋开发公司则辩称，在再审程序中不能变更诉讼请求。

在成都市武侯区人民法院再审过程中，双方当事人对2000年8月16日签订的《成都市商品房购房合同》、《售房补充合同》，以及房屋交付时间，付款时间，房屋产权证办理时间等均无异议，但是对以下3个问题展开了针锋相对的论辩：1、再审程序中安某某能否变更或者增加诉讼请求；2、房屋开发公司延迟办理房屋产权证书的责任如何承担；3、安某某延迟给付房屋开发公司代为垫付的购房款其违约金如何计算。

成都市武侯区人民法院经再审认为：

1、安某某的原诉讼请求，通过原审程序，已经得到法院的支持，其法律文书生效后，安某某并未上诉，也未申请再审。此次启动再审程序则是房屋开发公司的行为，其提起再审针对的问题是原审中安某某的诉讼请求和原审中房屋开发公司的反诉请求。人民法院根据房屋开发公司的申请，裁定对自己作出的一审判决进行再审，只是针对一审中存在的对事实认定不清、适用法律错误的部分进行司法审查，而不是将原审所有的事实或适用法律重新审理一遍，因为在原判决撤销以前，它仍然是一份具有法律效力的司法文书。如果允许安某某在再审程序中变更或者增加诉讼请求，那么房屋开发公司提起再审的基础就丧失了。因此，对于安某某在再审中变更和增加诉讼请求的主张不予支持。

2、房屋开发公司主张办理产权登记的起算时间应当从房屋交付并取得质检、建委等部门的手续后开始计算。但是在再审庭审中，房屋开发公司除有证据表明交付房屋的时间外，却没有相关合法证据证明其具有质检、建委等部门的验收手续，因此，原审认定交付房屋的时间就是其开始计算办理房屋权属证书的时间，这是正确的。

3、关于延迟办理房屋权属证书的违约责任问题，应当根据公平的原则来进行衡量。房屋开发公司违约时，安某某有权选择退房，也有权选择不退房。如果选择不退房，而房屋开发公司又不承担任何违约责任，这显然有失公平。因此，原审判定房屋开发公司承担延迟办理房屋产权证书的违约责任，于法有据。

4、双方当事人签订的《售房补充合同》，约定由房屋开发公司为安某某垫付购房款131101元，同时约定了归还垫付款的时间和金额，从补充合同的性质来看，它并不是民间借贷合同，因为合同双方不符合民间借贷的主体要求，而且双方没有在合同中约定支付垫付款的利息，只是约定了逾期不支付垫付购房款的违约责任。根据合同法的规定，当事人双方可以约定违约金的计算方法，因此，房屋开发公司依约定主张延迟支付垫付购房款的违约责任，应当予以支持。

所以，成都市武侯区人民法院经过再审以后作出判决：一、维持原判决第一、二、四、五项；二、撤销原判决第三项；三、判决安某某向房屋开发公司支付违约金41311.04元。该院同时对原审诉讼费用的分担作出了判决。

 

成都市中级人民法院经审判认为，安某某和房屋开发公司签订的《成都市商品房购销合同》及《售房补充合同》均为有效合同。双方在《售房补充合同》中关于“其余三成购房款计131101元由房屋开发公司向安某某垫付；房屋开发公司为安某某代垫的购房款，安某某须在24个月内付清；交房前安某某须向房屋开发公司支付至少50％的购房款，自交房之日起，安某某须在12个月内向房屋开发公司付清余下的代垫购房款，每3个月支付一次，每次支付金额按余下的应交款项和交款次数均摊”的约定，其真实意思应为房屋开发公司同意安某某应支付的“其余3成购房款”延期支付，其所延期限为24个月，支付计划为交房前至少支付50％，交房后12个月内付清余款，该12个月支付的余款每3个月支付一次，每次支付四分之一。根据前述合同对房屋价款的约定和安某某延期支付款项的约定，在房屋开发公司向安某某交付房屋的2001年7月3日以前，安某某应当支付的购房款为65550.50元，2001年7月3日以后，至2002年7月2日期间，安某某应当按照每季度65550.50元的四分之一的数额，向房屋开发公司支付约定的购房款。根据双方的约定及签约以后发生的法律事实，在2001年7月3日至2002年4月28日期间，没有充分的证据证实房屋开发公司已经知道房屋面积与约定不符，因此，该期间房屋开发公司有权按照约定收取安某某延期支付的房款。该期间共三个季度，安某某支付的数额应当是65550.50元的四分之三，共计49162.88元。由于成都市房屋产权监理处于2002年4月27日根据房屋开发公司的申请，已经对包括房屋开发公司出售给安某某的房屋在内的新建房屋作出了面积测量报告，根据该报告，房屋开发公司应当知晓其出售给安某某的房屋面积比原合同中约定的面积有所减少，故房屋开发公司应当从2002年4月28日起，根据自己与安某某的约定和房屋的实际面积，减少安某某应当支付的购房款数额，进而调整安某某的付款计划。基于以上分析认定，安某某在截至2002年4月28日时，所支付的房款已经超过了其应当支付的数额，故安某某在2002年4月28日之后的付款行为不能构成违约行为，房屋开发公司以安某某在2002年4月28日以后的付款系违约行为为由，要求安某某承担违约责任，无事实依据。根据安某某在2002年4月28日以前的付款情况，其存在轻微的逾期付款的违约事实，该部分违约事实为：2001年7月3日以后至2002年4月28日期间第一次所支付的款项少于约定应支付金额499.63元，但第二次和第三次所支付的款项均多于约定应支付数额0.37元。安某某应就此事实，向房屋开发公司承担逾期付款的违约责任。

司法解释、行政规章等虽就房屋买卖活动中出现的因面积违约发生的争议规定了违约责任，但同时设置了合同没有约定或约定不明这一前置条件，故在当事人已经约定了违约责任的情况下，不应适用司法解释或行政规章中就违约所做的规定。本案中，安某某在与房屋开发公司签约时，已经事先约定了房屋开发公司对交付房屋时面积少于约定面积的违约责任，即据实计算房价，故在本案中不应当适用司法解释或行政规章中就违约所作的规定。

法律法规并未就当事人约定的违约金数额予以强制性规定，因此当事人在自愿原则下对违约金所作的约定应受法律保护。双方就违约金所作的约定应作为处理双方纠纷的依据，但原审法院对房屋开发公司逾期办理房屋权属登记违约责任的计算改变了双方对违约金的约定，并依职权按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准予以了计算。虽然原审法院采此计算方式不妥，但房屋开发公司并未就此提出上诉，且安某某在上诉中也主张了与原判决相一致的计算方式，故原审判决的此裁判结果应予维持。

安某某在初审中就房屋开发公司因逾期办理权属登记手续的违约金提出的主张是按照约定的“其余三成购房款”作为计算依据，而未提出“按照已付购房款总额计算”的主张。因此，对本案中房屋开发公司因逾期办理权属登记手续所承担的违约金应以“其余三成购房款”作为计算依据。

因此，成都市中级人民法院认为：原判决对安某某有关违约的事实认定错误。安某某上诉请求判决房屋开发公司向其返还多收房价款、房屋开发公司向其支付逾期办理权属登记手续违约金以及违约金计算的起算点应为2001年10月3日、重新核定其应向房屋开发公司支付逾期付款违约金的请求具有事实和法律依据，予以支持。但是，安某某上诉要求房屋开发公司向其返还多收房价款所主张的数额，要求房屋开发公司向其支付逾期办理权属登记手续的违约金应按照已付购房款总额计算、要求驳回房屋开发公司主张按照每天1％的比例收取逾期支付购房款违约金的诉讼请求没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款之规定，判决：

一、撤销成都市武侯区人民法院（2004）武侯民一初字第473号民事判决；

二、撤销成都市武侯区人民法院（2005）武侯民再字第4号民事判决；

三、房屋开发有限公司退还安某某购房款21599.20元；

四、房屋开发有限公司向安某某支付办理权属登记手续逾期违约金20008.53元；

五、安某某向房屋开发有限公司支付逾期付款的违约金1026.64元；

六、以上双方互相支付的款项，经相抵后，房屋开发有限公司应当向安某某支付40581.08元。前述款项，房屋开发有限公司于2005年11月30日以前一次付清；

七、驳回安某某的其他诉讼请求；

八、驳回房屋开发有限公司的其他反诉请求。

同时，该院对本案初审本诉诉讼费、初审反诉诉讼费以及二审诉讼费用的分担也重新进行了判定。

至此，本案尘埃落定。

关于规范商品房买卖的法律规定目前已经较为完备，除了法律的规定之外，还有相关行政法规、部门规章以及最高人民法院的司法解释加以规定。因此，在解决类似本案的问题时，应当把这方面的规定全部穷尽，并加以详细深入的研究，找出解决问题的最佳途径。

建设部《商品房销售管理办法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》两部法律文件，对商品房买卖中合同约定面积和实际面积不相吻合而导致的纠纷如何处理，都有明确的规定，但是这些规定适用的前提条件是买卖合同的双方当事人对上述问题的处理没有约定或者约定不明。如果双方有这方面的约定，而且约定明确，那么就应当优先适用双方的约定，这体现了合同法上的意思自治原则。

商品房买卖双方如果未曾就办理房屋产权证书的事项进行约定，那么按照国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条、第三十三条、第三十六条和建设部《城市商品房预售管理办法》第十二条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房地产开发商应当在将房屋交付买方使用之日起90日内，办理房屋权属证书。如果逾期未能办理即属违约，应当承担违约责任。如果双方对该事项的违约金没有约定具体计算方法，那么按照最高人民法院的上述规定，房地产开发商除了应当接受相应的行政处罚外，还应当按照买方已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计算至房屋产权证书办理完毕那天为止。买方通过个人住房按揭的方式向开发商支付的购房款无疑应当计入已付购房款总额。